香港纯购房移民当前政策开放状态与准入要求说明（2026最新版）｜亚太环球专业解读

香港没有一种叫做纯购房移民的独立移民项目。单纯在香港买住宅，不能直接取得香港居民身份，也不能直接换取香港永久居民身份。

目前与购房最容易混淆的，是香港新资本投资者入境计划。这个计划仍处于开放申请状态，但核心逻辑是资本投资入境，不是买房入境。住宅房产可以在满足条件时计入部分合资格投资额，但只能计入上限内的一部分，不能替代全部投资要求。

因此，投资人理解这个话题时，要先把三个概念分开。买香港房产，是房地产交易。新资本投资者入境计划，是入境身份安排。香港永久居民身份，则通常涉及连续通常居住不少于七年等法律要求。三者有关联，但不能画等号。

1 当前政策是否开放

香港新资本投资者入境计划处于开放申请状态。根据香港投资推广署公布的信息，新的资本投资者入境计划自2024年3月1日起接受申请，合资格申请人需要在许可投资资产中投入不少于3000万港元。

需要特别说明的是，旧版资本投资者入境计划曾在2015年1月15日起暂停。市场上有些文章仍引用旧计划的说法，例如早年曾经围绕金融资产和房地产投资讨论的规则，这些内容不能直接套用到2026年的申请判断。2026年应以新资本投资者入境计划的官方规则为准。

如果有人把它包装成买房即可移民香港，要高度谨慎。官方规则讲的是许可投资资产，住宅房产只是其中一个被限制计入的资产类别，而且还受到成交价、完成交易日期、计入上限和净权益等要求影响。

2 住宅房产可以计入多少

申请人必须作出不少于3000万港元净额的投资。其中，至少2700万港元需要投资在许可金融资产或房地产等许可资产中，另外300万港元需要投入新资本投资者入境计划投资组合。这个300万港元组合由香港投资管理有限公司设立及管理。

住宅房产的计入规则较容易被误读。根据新资本投资者入境计划的官方问答，自2025年9月17日起，如果申请人购买住宅物业或部分作住宅用途的多用途物业，投资必须为一个单一物业，且成交价不少于3000万港元。

同一官方口径还说明，自2025年9月17日起，房地产投资可计入最低投资门槛的总额有上限。非住宅和住宅房地产合计最多计入1500万港元，其中住宅房地产最多计入1000万港元。换句话说，即使申请人买入一套3000万港元或更高价格的住宅，住宅部分也不是全额计入移民投资门槛，住宅最多只按1000万港元计入。

对于在2025年9月17日前完成购买的房地产，适用的计入上限不同。官方问答提到，完成购买日期在2025年9月17日前的非住宅及住宅房地产，合计计入最低投资门槛的上限仍为1000万港元。对于住宅房地产，完成购买日期须为2024年10月16日或之后，并且仍须为一个成交价不少于5000万港元的单一物业。

这里的重点不是房子价格越高身份越稳，而是要看规则允许计入多少。比如一名申请人2026年买入一套3500万港元住宅，满足单一住宅及成交价要求，并不代表3000万港元投资门槛就已经完成。按照截至2026年7月的规则，住宅房地产最多只能计入1000万港元，剩余部分仍需通过其他许可资产及300万港元投资组合满足。

3 谁可以申请

新资本投资者入境计划对申请人身份有明确范围。申请人需要年满18岁，并属于计划覆盖的类别，例如外国国民，已取得外国永久居民身份的中国公民，澳门特别行政区居民，以及中国中国台湾居民。阿富汗、古巴和朝鲜民主主义人民共和国国民被排除在计划之外，相关排除名单也可能由香港保安局或入境事务处不时检视。

这对内地投资人尤其关键。仅持中国内地护照而没有外国永久居民身份，通常不能直接按外国国民类别申请新资本投资者入境计划。若申请人是中国公民，则需要关注自己是否已经取得外国永久居民身份，并准备官方文件证明该身份。具体文件是否被接受，仍取决于个案材料和入境处审查。

资产门槛方面，申请人需要向香港投资推广署申请净资产审查，并证明在提交净资产审查申请前六个月内，自己绝对实益拥有不少于3000万港元净资产或净权益，或等值外币资产。共同持有资产可以涉及家庭成员，但能否计入申请人的绝对实益权益，需要按官方规则和证明文件判断。

申请人还需要没有不良入境记录，并符合一般入境和保安要求。同时，申请人要证明自己及随行受养人可以在香港自行维持生活和住宿，而不是依靠许可投资资产收益、受雇收入、自雇收入、业务收入或香港公共援助。

4 申请流程不是先买房就完事

比较稳妥的理解是，申请流程分为财务资格审查、入境申请、原则上批准、完成投资、正式批准和后续维持投资几个阶段。根据香港入境事务处的官方问答，申请人在向入境处提交新资本投资者入境计划签证或进入许可申请前，须先向投资推广署核实是否满足净资产要求。

在投资推广署确认申请人满足净资产要求后，会发出相应证明。申请人需要在证明有效期内向香港入境事务处提交入境申请。如果从入境角度获得原则上批准，入境处会向申请人发出签证或进入许可，让申请人以访客身份进入香港，期限通常不超过180天，用于在期限内作出承诺投资。

完成承诺投资后，申请人需要再向投资推广署申请核实是否满足投资要求。获得投资要求证明后，申请人再把证明提交给入境处，入境处恢复审查并决定是否正式批准。正式批准后，主申请人及受养人通常会获得不超过24个月的逗留期限，条件是申请人在该期间持续满足新资本投资者入境计划要求。

后续续签也不是自动完成。官方说明显示，获批人士在首次逗留期满后，可在符合投资维持要求和一般入境要求的情况下申请延长逗留，通常每次不超过三年。申请人一般需要在逗留期限届满前三个月内办理，并且实际处理时间取决于个案情况和当时申请量。

5 购房准入要看哪些细节

如果申请人希望把住宅房产纳入投资组合，至少要核对几个问题。第一，房产是否属于住宅或部分住宅用途。第二，成交价是否达到当时规则要求。第三，完成购买日期落在哪个政策阶段。第四，购入后能计入的是否只是净权益，而不是房产总价。第五，房地产合计计入上限和住宅计入上限是否已经触顶。

抵押贷款也容易造成误解。官方问答说明，申请人可以用房地产作为抵押向香港持牌银行或金融机构贷款或再融资，但只有申请人投入的净权益部分会被计算为新资本投资者入境计划下的合资格投资，并且仍受有关房地产计入上限限制。

这意味着，用按揭买入高价住宅，不等于房产总价都可以作为移民投资额。若资金结构、物业用途、交易完成时间、资产持有人或贷款安排不清晰，都可能影响可计入金额。涉及大额资产和身份规划时，建议同时向香港持牌律师、持牌地产专业人士、税务顾问及官方机构核实，不要只依据中介口头承诺。

6 受养人和在港工作安排

新资本投资者入境计划允许合资格申请人申请携带受养人。通常包括配偶，或在香港政策认可范围内的境外同性民事伴侣、同性婚姻、异性民事伴侣等关系，以及18岁以下未婚受养子女。具体是否符合受养人政策，仍取决于关系证明、当地法律承认情况和个案审查。

根据入境处问答，获准以受养人身份留港的人，在现行政策下不被禁止在香港就业或就读。主申请人获批入境居留后，也可以在香港受雇、担任职位、自雇，或参与及设立业务。这一点与单纯访客身份不同，不能混淆。

7 七年后是否一定转永居

答案是否定的。新资本投资者入境计划下，连续满足财务要求并获准延长逗留不少于七年，并不自动等于已经满足香港永久居民身份要求。香港入境事务处在官方问答中明确提醒，这并不构成对申请人已经满足通常居住要求或其他香港居留权要求的确认。

香港永久居民身份通常涉及在香港连续通常居住不少于七年，并符合入境条例下的其他规定。通常居住如何判断，取决于个人实际居住、家庭和工作重心、离港原因、离港时间、在港联系等多项因素。不能简单理解为只要投资维持满七年就一定拿香港永久居民身份。

如果投资人维持投资满七年，但未能符合香港永久居民身份条件，官方问答提到，申请人可在第七年结束后申请无条件限制逗留。若获批无条件限制逗留，申请人可以不受逗留条件和逗留期限限制地进入及留在香港，并可按投资本身条款处置许可投资资产。是否获批仍由入境处根据个案审查。

8 费用和税务不要只看房价

虽然本文重点是政策开放状态和准入要求，但购房型申请人在测算预算时，不能只看房价。香港住宅交易涉及从价印花税、律师费、估价费、按揭相关费用、物业管理费、差饷地租、维修基金及后续持有成本。不同物业、买方身份、交易结构和银行贷款安排，都会影响实际支出。

香港已自2024年2月28日起取消住宅物业需求管理措施，即住宅交易不再征收买家印花税和额外印花税，原先7.5%的从价印花税第一标准税率也调整为与第二标准税率相同。与此同时，自2026年2月26日起，住宅物业价值超过1亿港元的部分适用更高的从价印花税安排，最高边际税率提高至6.5%。

入境申请本身也有官方费用。香港入境事务处费用表列明，指定计划申请的申请费为600港元。获批后签证或进入许可还需缴付签发费，相关期间超过180天的普通签证或进入许可费用为1300港元，不超过180天的为600港元。主申请人及每名受养人是否分别缴费，应以入境处正式通知和当时费用表为准。

9 更适合哪些人考虑

新资本投资者入境计划更适合已经有较高流动资产，能够解释资金来源，愿意长期配置香港金融资产，并希望把香港作为家庭资产管理、子女教育、事业发展或生活基地之一的人群。它不是低门槛购房移民，也不适合只想买一套房但不打算长期维持投资和居住联系的人。

如果申请人的核心目标只是配置香港住宅，应把重点放在房产本身的价格、位置、租售比、税费、按揭和退出成本上，不应把购房收益与身份获批绑定。如果核心目标是身份规划，则需要先判断自己是否属于计划覆盖人群，再评估净资产证明、资金路径、投资组合、家庭成员安排和未来居住计划。

从风险控制角度看，申请人不要在没有完成资格判断前仓促买房。尤其是内地居民身份、外国永久居民身份、资产归属、跨境资金流动、婚姻及受养人证明、无犯罪记录文件等问题，任何一个环节材料不足，都可能影响申请进度和结果。

10 亚太环球专业提醒

香港所谓纯购房移民的正确说法应是，新资本投资者入境计划开放申请，住宅房产在满足条件时可计入部分合资格投资额，但不能单独完成全部投资要求，也不能直接换取香港永久居民身份。

读者在比较香港身份方案时，建议把问题拆成三步。先看自己是否属于可申请人群，再看3000万港元净资产和投资门槛是否能被证明，最后再看是否需要把住宅房产纳入投资结构。购房只是资产配置的一部分，不应被包装成独立移民通道。

本文为一般资讯解读，不构成法律、税务、投资或移民申请意见。香港入境政策、投资资产规则、房地产税费和个案审查要求可能调整。涉及身份申请、房产交易、税务安排或大额资金配置时，建议以香港入境事务处、投资推广署、税务局等官方信息为准，并在必要时咨询香港持牌律师、持牌税务顾问或其他合资格专业人士。

官方资料来源

香港投资推广署 New Capital Investment Entrant Scheme 官网，Application to InvestHK，Investment Requirement，检索日期 2026年7月。

香港投资推广署 New Capital Investment Entrant Scheme 官方问答，关于房地产计入上限、住宅物业成交价、按揭及净权益规则，检索日期 2026年7月。

香港入境事务处 New Capital Investment Entrant Scheme 页面及官方问答，关于申请人范围、净资产要求、入境流程、逗留条件、受养人、续签及居留权说明，检索日期 2026年7月。

香港入境事务处费用表，关于指定计划申请费、签证或进入许可签发费，检索日期 2026年7月。

GovHK Stamp Duty Rates 及香港税务局印花税相关问答，关于住宅物业从价印花税、买家印花税及额外印花税安排，检索日期 2026年7月。