香港纯购房移民办理周期与政策暂停现状解读（2026最新版）｜亚太环球专业解读

很多客户问香港纯购房移民多久能办好，或者香港购房移民是不是已经暂停。这个问题要先拆开看。香港目前没有一个叫纯购房移民的独立通道，也不是买一套房就能直接拿香港身份。真正需要参考的是香港新资本投资者入境计划，也就是 New CIES。

旧资本投资者入境计划已经自2015年1月15日起暂停接受新申请。这个暂停并不等于香港所有投资入境安排都关闭。新资本投资者入境计划已于2024年3月1日推出，并仍作为当前可参考的投资入境安排之一。但新计划也不是单纯买房移民，住宅房产最多只是合资格投资资产中的一部分。

如果有人把香港项目包装成只要买房就能移民，申请人要特别谨慎。香港官方口径强调的是资产要求、合资格投资、入境审批、后续投资维持和普通居住要求，而不是房产购买本身自动换身份。

一、政策是否暂停：暂停的是旧计划，不是所有投资入境安排

香港旧资本投资者入境计划曾经允许合资格投资者通过资本投资申请来港居留。根据香港入境事务处资料，旧计划自2015年1月15日起暂停，暂停不影响在暂停日前已经收到或已经批准的申请，但暂停日之后的新申请通常不能再按旧计划提交。

这就是市场上所说香港投资移民暂停的来源。它说的是旧 CIES，不应直接套用到新 CIES。

新资本投资者入境计划属于另一套安排。申请人需要先经过投资推广署的资产审查，再向入境事务处递交入境申请。若获得原则性批准，申请人通常会获发不超过180天的访客身份来港完成承诺投资。完成投资后，还要再由投资推广署核实投资要求，之后入境事务处才会恢复并完成正式审批。

所以，比较准确的说法是：香港没有开放纯购房直接移民，但香港新资本投资者入境计划仍在运行。住宅房产可以在符合条件时计入部分投资额，但不能单独覆盖全部门槛。

二、为什么不能把它叫成纯购房移民

新资本投资者入境计划要求申请人在合资格投资资产中作出不少于3000万港元净投资。申请人还要证明在申请净资产审查前的六个月内，一直拥有不少于3000万港元净资产或净资本权益。

住宅房产的计入规则更容易被误读。根据新资本投资者入境计划网站的公开资料，住宅房产并不是任意价格都可计入。住宅房产的完成购买日期应在2024年10月16日或之后，并且必须是单一住宅物业，成交价达到5000万港元或以上。

房地产可计入最低投资门槛的总额存在上限。自2025年9月17日起，非住宅及住宅房地产合计计入上限为1500万港元，其中住宅房地产计入上限为1000万港元。换句话说，就算买入一套5000万港元以上住宅，能计入新 CIES 投资要求的住宅部分也不是全额，而是受上限限制。

这也是为什么香港纯购房移民这个说法不严谨。购买住宅可以是资产配置的一环，但申请人仍要用其他合资格金融资产或符合条件的资产安排补足投资要求，还要满足身份、资金来源、无不良记录和生活支持等条件。

三、办理周期不能只看买房时间

客户最容易低估的是流程长度。香港新资本投资者入境计划不是先买房，然后自动批身份。实际节奏取决于资产证明是否完整、资金路径是否清晰、投资工具选择、房地产交易进度、文件翻译和认证、入境事务处及投资推广署当时的个案量等因素。

从官方流程看，周期大致分为几个阶段。

第一段是前期判断和资产准备。申请人要确认自己是否属于可申请范围，例如外国国民、已取得外国永久居民身份的中身份人士、澳门特别行政区居民或中国中国台湾居民等。阿富汗、古巴、朝鲜国民不适用该计划。对中国内地居民来说，只有中国护照本身并不等于符合申请范围，是否具备外国永久居民身份及再入境安排，要按个案核实。

第二段是向投资推广署申请净资产审查。这里审查的不是一句有钱就可以，而是申请人是否在申请前六个月内持续拥有不少于3000万港元净资产或净资本权益，并且对相关资产享有绝对实益权益。资产类型、共同持有安排、负债、估值文件、银行或金融机构证明，都会影响审查顺畅度。

第三段是入境事务处的入境申请。拿到投资推广署发出的净资产要求证明后，申请人才在有效期内向入境事务处递交签证或进入许可申请。若从移民角度获得原则性批准，申请人通常会取得不超过180天访客身份，用于来港完成承诺投资。

第四段是完成投资和再核实。若申请人选择把住宅房产作为投资组合的一部分，房地产交易本身还会牵涉看房、尽调、贷款或全款安排、律师楼处理买卖文件、缴纳印花税、完成交易和取得证明文件等。若选择金融资产，还要注意合资格资产范围、账户安排、买入时点和持续维持要求。

第五段是正式批准。申请人完成承诺投资后，需要再向投资推广署申请投资要求核实。投资推广署核实后发出证明，申请人再在有效期内提交给入境事务处，由入境事务处继续审批。正式获批后，申请人及随行受养人通常会获准在香港逗留不超过24个月。

从实务角度看，真正影响周期的往往不是某一个部门的处理时间，而是前后材料是否一次准备到位。房产成交拖延、资金跨境路径不清楚、资产证明口径不一致、文件非或英文但未附合规译本，都可能让整个周期拉长。

四、续签周期和身份维持：不要等到最后一刻

新资本投资者入境计划获正式批准后，首次逗留期通常不超过24个月。之后如继续符合投资组合维持要求及一般入境要求，续签通常可获不超过三年的逗留期，后续续签也按同类程序处理。

入境事务处提醒，续签申请可在逗留期限届满前三个月内提出，并且在任何情况下应至少在期限届满前六周提交。申请人在递交续签后，并不等于可以自动逾期留港。除非获入境事务处处长在特殊情况下批准，受逗留期限约束的人士仍须在期限届满前离港。逾期居留属于严重问题，可能面对检控及被遣离风险。

这点对以房产作为部分投资安排的人尤其重要。申请人不但要维持身份，还要维持投资组合要求。即使房价波动、物业出租情况变化、贷款安排调整，也不代表可随意处置相关资产。若要转换投资资产，例如从房地产转换至金融资产，或从一种合资格资产转换至另一种合资格资产，应先核对新计划规则，并保留完整交易和持有记录。

五、申请人范围和身份要求：不是所有中身份人士都能直接申请

新资本投资者入境计划的申请范围包括外国国民、已取得外国永久居民身份的中身份人士、澳门特别行政区居民和中国中国台湾居民。申请人须年满18岁，符合净资产和投资要求，并满足一般入境及安全审查要求。

对用户来说，最需要注意的是中身份申请人的身份判断。中国内地居民如果只是持有中国护照，并没有外国永久居民身份，一般不能简单理解为可直接走新 CIES。若申请人拥有外国永久居民身份，还需要准备官方文件证明其永久居民身份，具体材料取决于所在国家或地区的制度和文件形式。

受养人方面，申请人可按政策为合资格配偶或被认可关系中的另一方，以及18岁以下未婚受养子女申请随行。关系证明、无不良记录、生活支持及住宿安排都可能被审查。受养人的就业和读书安排，应以获批后的逗留条件和入境处最新政策为准。

六、费用和时间线里容易被忽略的成本

入境事务处针对指定计划申请收取申请费，每宗申请为600港元。获批后，根据相关期间长短，还需缴纳签证签发费。若相关期间超过180天，签证签发费为1300港元；若不超过180天，签证签发费为600港元。上述费用适用于主申请人及受养人各自的申请，且申请费不因拒签或撤回而退还。

房产相关成本则要另行计算。购买香港住宅通常会涉及楼价、从价印花税、律师费、估值费、按揭相关费用、物业管理费、差饷和地租等。尤其是高价住宅交易，印花税规则可能因为购房人身份、是否香港永久性居民、是否以公司名义购买、是否同时买入多个住宅单位等因素而不同。税务结论不能凭一般经验判断，必要时应向香港税务局、律师楼或持牌税务顾问核实。

香港税务局在2026至2027年度税务措施中提到，住宅物业价值超过1亿港元的印花税率从4.25%提高至6.5%，新税率适用于2026年2月26日或之后签立的住宅物业买卖或转让文书。对于想用5000万港元以上住宅作为新 CIES 资产配置一部分的申请人，虽然不一定触及1亿港元门槛，但仍应把印花税和交易成本纳入整体预算。

七、七年之后不是自动拿永居

香港身份规划还要区分逗留身份、无条件逗留和香港永久性居民身份。

入境事务处说明，即使新 CIES 申请人已连续不少于七年满足财务要求并获续签，也不代表入境处承认其已经满足普通居住要求或其他香港居留权条件。任何声称自己是香港永久性居民的人，仍须按法定程序申请核实永久性居民身份证资格，并证明自己符合通常居于香港连续不少于七年等相关要求。

如果申请人七年后未能成为香港永久性居民，在符合条件的情况下，可考虑申请无条件逗留。获得无条件逗留后，申请人通常可不再受原计划下投资资产维持条件约束，但这仍要按入境处审批和个案情况处理。

因此，不能把香港新 CIES 简化成买房七年换永居。房产投资、身份续签、普通居住、家庭实际居住安排和未来永居目标，是四件需要同时规划但不能相互替代的事情。

八、适合提前做的三项判断

如果申请人正在评估香港纯购房移民，建议先把问题改成三个更准确的问题。

第一，自己是否符合新资本投资者入境计划的申请范围。身份类别不对，后面的投资设计没有意义。

第二，住宅房产是否真的适合放进投资组合。5000万港元以上单一住宅才可能进入讨论，住宅计入额仍受上限限制。对很多家庭来说，金融资产配置、流动性和维持记录反而更关键。

第三，家庭是否有真实香港生活和身份维持计划。孩子读书、配偶就业、资产托管、税务居民身份、跨境汇款和未来永居，都应在申请前梳理清楚。

亚太环球建议，看到香港购房移民广告时，不要只问楼价和多久批。更应该问清楚所说的通道到底是旧 CIES、新 CIES，还是其他人才或受养人安排；房产能计入多少；剩余投资如何配置；续签和七年后的身份路径怎样衔接。涉及身份、税务、房地产交易和法律责任时，建议同步向香港入境事务处、投资推广署、香港税务局、持牌律师或合资格专业顾问核实。

本文为一般信息整理，不构成法律、税务或投资建议。香港移民及房产政策可能调整，申请人应以递交申请和签署交易文件时的官方规定为准。