希腊黄金签证进入“三档时代”：25万欧元路线还在，但选房逻辑已经改变

希腊黄金签证并没有取消25万欧元购房路线，但它已经不再适用于普通住宅。现行政策根据房产所在地和类型，将最低投资额分为80万、40万和25万欧元三档。

这意味着，客户现在不能只问“最低多少钱”，而要先判断自己更看重核心地段、投资预算，还是特殊房产带来的身份规划效率。

三档门槛分别适合什么房产？

第一档为80万欧元，适用于阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼，以及人口超过3,100人的岛屿。这些区域通常拥有较成熟的居住、旅游和商业需求，但进入门槛也相应提高。

第二档为40万欧元，适用于希腊其他地区。它为预算低于80万欧元、同时愿意考虑非雅典核心区和区域城市的客户提供了选择。

以上两类标准购房路线，原则上需要投资于单套房产，建筑面积通常不少于120平方米。

第三档为25万欧元，但仅适用于符合条件的特殊房产，主要包括：

• 商业或其他非住宅房产依法变更为住宅用途；

• 依法列入保护范围、需要修复或重建的建筑。

因此，“25万欧元路线仍然存在”是正确的，但“任意购买25万欧元住宅都能申请”已经不符合现行政策。

25万欧元路线的优势和风险都更集中

25万欧元路线最大的吸引力，是以相对较低的投资门槛进入希腊黄金签证项目。

但它对项目尽调的要求也更高。商改住项目需要核实原始用途、规划许可、用途变更、工程交付和住宅使用条件；受保护建筑则可能涉及修复责任、施工审批和续签节点。希腊官方程序明确，商改住项目的最低购置价值为25万欧元；受保护建筑路线同样以25万欧元为最低门槛，但需要满足相应的修复及持有条件。这类项目不能只比较售价。开发商履约能力、产权状态、用途变更进度和付款安排，都会直接影响房产价值及身份申请。

房价仍在上涨，但不能简单等同于投资回报

希腊央行数据显示，2026年第一季度，全国公寓价格同比上涨5.7%；雅典上涨5.2%，塞萨洛尼基上涨6.4%。市场继续保持增长，说明希腊住宅需求仍有支撑。但历史涨幅不代表未来收益，不同城市、地段和房产类型的流动性也存在明显差异。

同时，黄金签证房产不得用于短期出租。投资测算应以长期出租、家庭自用或长期持有为基础，不能把旅游旺季短租收益作为统一卖点。

客户真正需要做的是“先定目标，再选门槛”

如果客户更看重雅典等核心区域，可以重点评估80万欧元路线；如果希望平衡预算和普通住宅属性，可以考察40万欧元区域；如果核心诉求是控制身份规划成本，则可以研究25万欧元商改住或受保护建筑项目，但必须接受更严格的项目筛选和工程尽调。

希腊黄金签证进入分档时代后，最低门槛已经不是唯一决策标准。选对房产类型、确认项目合规，并提前规划长期持有与退出方式，才是身份和资产能够同时落地的关键。