都是欧洲买房移民，马耳他和希腊，免签国居然差了60多个？

马耳他与希腊都是欧洲热门的购房移民目的地，二者免签国数量相差60余个的核心原因在于身份属性截然不同——马耳他可通过购房关联欧盟护照或申根永居身份，其中欧盟护照能免签或落地签全球超180个国家及地区；希腊购房仅能获得申根永居身份，免签国及地区约120个。除此之外，二者在投资门槛、申请条件、身份福利等方面也存在明显差异，下文将逐一展开解读。

一、核心身份属性差异

马耳他是集欧盟成员国、申根区国家、英联邦成员国、欧元区国家于一身的“四位一体”国家，其移民项目包含欧盟护照与MPRP永久居留许可两种核心身份；希腊则是欧盟成员国与申根区国家，购房移民仅能获得黄金签证永居，并非欧盟公民身份。这种本质上的差异，直接导致了两国移民身份的免签数量悬殊。

二、免签数量悬殊的核心原因

根据欧盟理事会及全球免签数据库的最新数据，马耳他欧盟护照作为欧盟公民身份，可免签或落地签全球超180个国家及地区，涵盖美国、加拿大、澳大利亚、日本等主流发达国家，几乎能满足绝大多数全球出行需求。而希腊黄金签证永居属于申根区居留许可，仅能免签所有申根区国家及部分非申根国家，合计约120个国家及地区，无法免签美国、加拿大这类非申根主流发达国家。二者免签数量相差约60个，核心就在于身份是否具备欧盟公民属性。

三、投资费用明细对比

马耳他的移民项目分为MPRP永居和护照项目两类。MPRP永居项目要求在马耳他主岛购房不低于37.5万欧元，或在戈佐岛及南部地区购房不低于30万欧元，房产需持有5年；也可选择每年租房，主岛租金不低于1.4万欧元，戈佐岛及南部不低于1.1万欧元。同时需缴纳3.7万欧元捐款、2000欧元慈善捐款，再加上申请费、律师费等第三方费用，总投资约140万人民币。护照项目的购房选项则需向马耳他相关部门捐款60至75万欧元，具体金额根据申请人数而定，同时在马耳他购房不低于70万欧元并持有5年，或每年租房不低于1.6万欧元；另外需缴纳1万欧元慈善捐款，加上背景调查费、律师费等，总投资约800万人民币。

希腊黄金签证项目的投资要求相对简单，仅需购买总价不低于25万欧元的房产，房产可出租，持有期间保持产权即可。再加上少量申请费、律师费、房产交易税等，总投资约200万人民币，没有额外捐款要求。

四、申请条件差异

马耳他MPRP永居项目的申请条件为，主申请人年满18周岁，无犯罪记录，满足上述投资要求，购买马耳他当地医保，无需语言、学历或商业背景，还可携带配偶、未成年子女、成年未婚且经济依赖的子女、父母及祖父母共同申请。马耳他护照项目则要求主申请人年满18周岁，无犯罪记录，满足捐款、购房或租房及慈善捐款要求，通过严格背景调查，可携带直系亲属共同申请，对申请人的资产来源有一定要求。

希腊黄金签证的申请条件为，主申请人年满18周岁，无犯罪记录，购买符合要求的25万欧元房产，购买希腊当地医保，可携带配偶、未成年子女、成年未婚且经济依赖的子女、父母共同申请，没有语言、居住或学历要求。

五、居住要求差异

马耳他MPRP永居项目要求，首次获批后5年内需在马耳他累计居住满4年2个月，后续每5年续期时，需满足累计居住满5年的要求。马耳他护照项目则仅需在申请周期内累计居住满14天，后续没有强制居住要求。

希腊黄金签证永居没有强制居住要求，仅需在每5年续期时登录希腊一次即可，不会影响申请人在国内的生活与工作。

六、身份福利差异

马耳他MPRP永居身份持有者可自由通行申根区27国，享受马耳他公立教育免费、公立医疗福利，还能在马耳他当地工作或创业。而欧盟护照持有者则可在任意欧盟成员国自由居住、工作、学习，享受当地同等的教育、医疗、社会福利，还拥有欧盟议会的选举权与被选举权。

希腊黄金签证永居持有者可自由通行申根区27国，享受希腊公立教育免费、公立医疗福利，但不能在其他欧盟成员国工作，若需在其他欧盟国工作需单独申请工作许可，仅能在希腊境内工作或创业。

七、适合人群划分

马耳他移民项目适合两类人群，一类是追求全球高免签出行、希望获得欧盟公民身份的高净值家庭；另一类是想以马耳他永居为跳板，未来申请欧盟护照的投资者。

希腊移民项目则更适合预算中等，希望配置海外房产并获得稳定出租收益的投资者；以及无长期海外居住需求，仅需一个申根身份方便出行的人群。

移民常见问答

有人会问，希腊购房永居可以转为欧盟护照吗？答案是不能直接转换。希腊黄金签证属于居留身份，若要获得希腊护照也就是欧盟护照，需满足希腊入籍条件：持有永居满7年，累计居住满6年2个月，通过希腊语A2水平测试，无犯罪记录等，方可申请入籍。

还有人关心马耳他MPRP永居和护照的免签范围有什么区别。马耳他MPRP永居是申根永居身份，仅能免签申根区27国及约90余个非申根国家；而马耳他护照是欧盟公民身份，可免签或落地签全球超180个国家及地区，包括美国、加拿大、澳大利亚等主流发达国家，二者免签范围差异显著。

关于希腊购买的房产是否可以出租，出租收益会不会影响身份续期，答案是希腊房产可自由出租，出租收益归投资者所有，不会影响身份续期。仅需在身份续期时保持房产产权即可，无需自住。

马耳他护照项目的申请周期通常为12至36个月，具体时长取决于背景调查的进度。

马耳他MPRP永居要求房产持有满5年，5年后可出售，无需继续持有房产即可维持永居身份，后续续期仅需满足居住要求。

本文参考来源包括马耳他身份服务局官方发布的移民项目指南，希腊移民局黄金签证项目官方文件，欧盟理事会发布的欧盟公民免签国家名单，以及亚太环球移民内部项目合规资料库。