黄金签证房产在希腊哪里提供最好的租金回报？

雅典的平均毛租金收益率为 5.4%，是《全球房地产指南》追踪的六个希腊城市中最高的。 Patisia 和 Kipseli 等社区的一居室公寓回报率高达 7% 以上。但黄金签证将于2024 年 9 月进行基于区域的门槛改革，要求在阿提卡投资 80 万欧元的单一房产，这使得计划参与者无法获得这些一居室收益。投资者以 80 万欧元的价格购买中高端市场的大型单位，其收益率压缩至 3.5% 至 4.5%。最便宜的社区能带来最好的回报，但门槛却让投资者望而却步。出现了一个例外：耗资 25 万欧元的商业改住宅路线，该路线恰好将资本引入收益率最高的社区，黄金签证申请人已大规模采用该路线。

收益率图：六个城市的比较

《全球房地产指南》2025 年 11 月对希腊六个城市住宅租金收益率的调查得出了清晰的层次结构。雅典以 5.4% 的增长率位居榜首，其次是帕特雷 (4.8%)、塞萨洛尼基 (4.4%)、沃洛斯 (4.2%)、伊拉克利翁 (4.2%) 和卡瓦拉 (3.5%)。所有数据均为毛额，即扣除税费、管理成本、ENFIA（年度财产所有权税）、空置率和维护费之前的数据。根据《全球房地产指南》的方法说明，希腊的净收益率通常比总收益率低 1.5 至 2 个百分点。

在雅典，社区之间的传播比城市之间的传播更广泛。帕蒂西亚 (Patisia) 的一居室公寓总收益率为 8%，而基普塞利 (Kipseli) 的总收益率为 7.3%，雅典市中心的平均收益率为 6%。另一方面，Kolonaki-Lykavittos 的三居室回报率为 3.8%，仅略高于卡瓦拉全市平均水平。从收益率来看，工薪阶层社区中较小、较便宜的公寓的表现始终优于优质地区的较大房产。塞萨洛尼基的内部变化也遵循类似的模式。 Voulgari-Ntepo-Martiou 的一居室回报率为 6.00%，而 Toumpa 的三居室回报率为 3.2%。在这两个城市中，一居室公寓的总收益率最高，这是相对于每单位租赁需求而言较低的购买价格的结果。

2024 年 9 月的改革引入了基于区域的定价，重塑了计划参与者的收益方程。投资者必须投入 80 万欧元（按当前汇率计算约为 94 万美元），购买位于阿提卡行政区（包括雅典和比雷埃夫斯）、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过 3,100 人的岛屿的至少 120 平方米的单一房产。所有其他地区的门槛为 400,000 欧元，对于面积超过 120 平方米的单一房产也是如此。有两个例外情况适用。商业改建和保护名录建筑的修复无论位于何处都有资格获得 250,000 欧元。雅典可能在总收益率方面处于领先地位，但 120 平方米以上的单一房产 80 万欧元的入门价格迫使投资者进入特定的市场领域。按照雅典市中心每平方米 2,439 欧元的平均要价（Spitogatos 2025 年第三季度数据），800,000 欧元可购买约 328 平方米的单个单元。这种规模的房产并不是帕蒂西亚发电率 8% 的一居室公寓；它们是中高档社区的大型家庭公寓或顶层公寓，而这正是收益率压缩至 3.5% 至 4.5% 的部分。

400,000 欧元区域：不同的方程式

高需求区以外的地区有 40 万欧元的门槛。帕特雷全市平均销售额为 4.8%，使其成为《全球房地产指南》数据集中价值 40 万欧元的目的地中表现最强劲的城市。但在这里，门槛也重塑了投资者实际购买的东西。帕特雷 (Patra) 一套三居室的中位购买价格为 190,000 欧元，总回报率为 3.9%；投资者以 400,000 欧元的价格购买远高于中值的资产，可能是溢价或超大单位，收益率可能进一步压缩。Heraklion 的两居室中位价为 190,000 欧元，总回报率为 4.7%，但同样的门槛逻辑也适用：400,000 欧元的底价将投资者推向区域市场的高端市场。卡瓦拉（Kavala）表现最弱，为 3.5%，其平方米价格低于雅典和塞萨洛尼基的平均水平

250,000 欧元的转换路线

自 2024 年 9 月起，投资者可以在全国任何地方购买商业地产并将其改造成住宅用途，或通过修复列入名单的建筑物，获得 25 万欧元的资格。亚历山大·瓦尔纳瓦斯当时预测市场将转向转换例外，现有数据表明他是对的。投资者越来越多地转向购买和改造雅典市中心街区的商业建筑，如埃克萨奇亚 (Exarchia)、梅塔克斯奥吉奥 (Metaxourgeio)、基普塞利 (Kipseli) 和比雷埃夫斯 (Piraeus)。这些街区恰好是雅典租金收益率最高的地区。 Kipseli 的一居室总回报率为 7%；雅典市中心平均为 6%。 250,000 欧元的转换路线将黄金签证的最低入场价格与市场收益最高的地点结合起来，基于区域的定价系统并非旨在创造这种组合，但市场已经迅速利用了这种组合。需要注意的是：改建房产的装修费用不包括 250,000 欧元的购买价格。总资本支出将超过阈值，并且黄金签证续签的完成期限适用。最近，该部关于黄金签证欺诈的通知还加强了对改建项目的审查，对改变用途和上市建筑投资的房产本身施加了资格。标准。

数据遗漏了什么

总租金收益率是一个起点。对于评估地点的黄金签证投资者来说，有几个因素不在《全球房地产指南》的数据范围内。根据地点、财产规模和评估价值的不同而有很大差异。雅典市中心一套 120 平方米的公寓每年的 ENFIA 账单将高于沃洛斯的同类公寓。尽管基础设施更加发达，但雅典的物业管理成本也较高。空置风险因城市和社区而异。根据欧盟统计局的数据，雅典受益于长期租赁市场的结构性供应不足，希腊家庭租房比例从 2010 年的 22.8% 上升到 2024 年的 30.3%。区域城市面临租户市场萎缩和季节性需求模式，特别是那些旅游业驱动型经济的城市。

资本增值是回报方程的另一半。2025 年第三季度，雅典市中心的要价同比上涨 12%，雅典西部的要价同比上涨 12.5%。从现有数据中很难评估区域城市是否能跟上这一步伐； 《全球房地产指南》详细的子市场细分涵盖雅典和塞萨洛尼基，但不包括帕特拉、沃洛斯或卡瓦拉。愿意接受较低收益率以换取更强劲资本增长的投资者可能会发现，雅典的溢价入场价格被五到七年持有期的升值所抵消，这是考虑到黄金签证续签周期的最短持有期。