最新希腊投资移民政策变化解读

希腊黄金签证最初因其相对低的投资门槛和灵活的居住要求吸引了大批投资者。申请数量激增，官方出于调控房地产市场、防止外资过度涌入热门区域、以及平衡社会资源分配等考虑，对政策进行了重大改革。新的投资门槛、区域分类以及附加条件，是当前政策变化的核心。

这些变化表示希腊试图在吸引国际投资和维持本地市场稳定之间寻找新的平衡。

新政策下的投资门槛与区域分类

根据 2024 年底至 2025 年初生效的新规定，房地产投资以获取黄金签证的最低金额不再统一，而是按照物业所在地和类型分为多个不同标准。

位于热门与高需求区域（例如首都地区、部分大城市与热门岛屿）的房产，最低投资要求提高至 欧元800,000，物业必须为单一住宅且面积不少于 120 平方米。

希腊其他普通区域的房产，新的门槛设为 欧元400,000，同样要求为单一住宅且不少于 120 平方米。

一些特殊情况，例如将商业物业或旧厂房等“商改住”或对列为历史／受保护建筑进行全面修复转用途为住宅，仍保留较低的 欧元250,000 投资门槛，但这类物业必须满足法规对“改造／修复”的严格规定，并且转化必须在申请前完成。

这个结构化的门槛体系标志着希腊黄金签证进入了新的分层阶段，追求低成本入场的投资者，可选择的空间缩小，而对高端房地产或项目型投资者而言，选择更明确，但成本显著提高。

新规定对居住与使用的限制

除价格与区域门槛调整之外，新政还强化了对房产使用方式的规定。申请者若购买符合条件的房产，仅凭持有房产并不意味着可将其作为短期出租（如 Airbnb）或商业用途。若房产被用于短期租赁或商业用途，将可能导致居留许可被撤销并罚款。

无论是高门槛区域还是普通区域，投资必须集中于一套房产，不能通过组合多套低价房产的方式凑满金额。

这些限制主要是为了防止投资者借黄金签证制度进行短租套利或投机买卖，官方意在保护房地产供给结构与社会住房环境。

申请流程与审批机制

在新政实施后，申请黄金签证的流程未发生根本性变动。非欧盟／欧洲经济区国家公民仍需提交投资合同、购房合同或其他合规投资证明，提供护照、健康保险、资金来源合法性证明、无犯罪记录以及其他标准材料。

一旦合规投资完成，申请人及其符合条件的家庭成员（配偶、子女、父母等）将获得五年期居留许可，该许可可续签，前提是继续保留投资资产。居住许可授予后没有严格的居住天数要求，申请人并不需要常驻希腊即可维持身份。

不过若未来有意申请希腊国籍，则需要满足较长时间居住、语言及社会融入等额外条件。

新政对不同类型申请人的影响

想通过最低成本进入欧洲并获得申根区居住权的投资者而言，以前那种 25 万欧元左右购房即可获得居留权的方式已不再适用。高门槛区域几乎不再可能通过低成本方式进入。

想高效整合资产、有稳定投资预算且注重地理位置与物业品质的人而言，新政并非坏消息。高门槛区域往往对应更优质的房地产、较高的资产保值与增值潜力，以及生活和出行便利——这移居、长期资产配置、子女教育、欧洲通行等需求者仍具吸引力。

新政禁止短租与商业用途，意味着投资者不能轻易将其作为短期获利工具，这对追求稳定、长期居住或作为资产储值的人更有保障。

当前争议

政策调整的背后反映的是希腊在推动外资流入与保护本地房市、社会结构之间的矛盾。申请量持续高涨，对热门区域房地产供给、房价、租金的影响引起社会关注。官方选择调高门槛和增加限制，在一定程度上是对市场和社会压力的回应。

未来是否会进一步收紧投资类别、增加税负或限制房地产转售尚不确定。如果经济、社会或国际形势发生变化，政策可能继续演进。

对潜在申请人的建议

鉴于当前政策环境，如果你正考虑申请希腊黄金签证，建议首先明确自身目标是长期居留与资产配置，还是短期投资获利。若偏向前者，应优先考虑高品质、高保值潜力的房产，并确保财务稳定、资金来源合法。若预算有限，而仅想获得居留身份，务必深入了解“商改住”与修复建筑的合规性、时限与法律风险。

购房后需注意遵守法规，不将房产用于短租或商业用途，以免导致身份风险和法律责任。

想日后申请希腊国籍的人而言，应提前规划长期在希腊的居住和社会融入安排，包括语言学习、文化适应、税务与资产规划等。

希腊黄金签证在 2024–2025 年经历了自启动以来最重大的制度变革。新的区域分层投资标准、大幅提高的门槛以及对房产使用方式的严格限制，标志着该项目从“快速入场”的门票模式走向对高净值人群与真实居留需求者更为审慎与严格的筛选路径。