不建议希腊购房移民选择雅典购买建于1970年之前的房子

希腊购房移民“50万欧元新政”即将正式落地之前，我在2022年12月20日发布了我个人版本的“行动指南”。其中，我给出了三个“忠告”：
1、尽可能去买好区域的房子，尽可能不要区买雅典市中心烂区域的房子；
2、尽可能去买建于2000年之后的房子，尽可能不要去买建于1970年之前的房子；
3、尽可能跳过国内的移民中介公司——除非你愿意接受5-10万欧元的加价。

一位客户向我提出一个问题：为什么希腊购房移民建议尽可能不要去买建于1970年之前的房子？在欧洲国家，我看到很多建于二战之前的房子，质量看起来很不错啊……

今天，我想系统地回答一下上述问题：

1、雅典市中心区域老房子的数量庞大。截至2022年底，希腊全国的住宅总数量在670万套左右。其中，建于1970年之前的住宅共有209.1万套，占比为31%；建于1980年之前的住宅共有352.8万套，占比为52.66%——考虑到华人在希腊购房移民的主要目的是为了获得希腊的永久居留身份，所以持有房产的时间周期是10-20年，所以我们应该站在2030年甚至2040年的时间节点，回看我们现在买入的房子，届时是一套新房子还是一套老房子。

2、雅典市中心区域老房子的持有成本高。希腊雅典1950年代和1960年代建设的住宅，普遍存在外观丑陋、内部结构不合理、建筑质量低劣等“原生性”问题；希腊缺乏对建筑进行定期保养、修缮的强制性法律规定，希腊老建筑普遍存在设备老化、墙体破损等“次生性”问题。上述两大因素综合作用，导致希腊老建筑的美观度、稳定性和实用性日趋恶化——对于那些由多个业主拥有产权的公寓楼而言，“组织”业主出资对大楼进行维修、翻新、升级是一件越来越困难的事情。

1955年，希腊政府出台法规，允许之前已经建好的非法建筑通过一定程序即可实现合法化，这激发了更多希腊人购买土地，建设「多层公寓楼」用于出售。从此以后，一大批由「个人开发商」建设的「多层公寓楼」如雨后春笋般拔地而起，这些房子，普遍存在外观丑陋，内部结构不合理，建筑质量低劣等问题——1960年到1980年，20年的时间里，希腊城市人口所占比例，从55.9%提高到69.3%，这意味着超过100万名希腊人进入城市、进入雅典，进而催生了巨大的「多层公寓楼」租赁和购买需求。

3、雅典市中心区域老房子供大于求。从1970年开始，希腊雅典进入“逆城市化”发展阶段，一直持续至今——高潮在1980年代和1990年代。雅典市区人口的减少——同时伴随着居民年龄老化、高收入人群流出、低收入人群流入，会引发雅典市区的业主出售他们名下的日趋破旧的老房子，去雅典近郊区甚至远郊区买入新房子。

在远程办公时代，雅典的「逆城市化」可以更进一步，拓展到距离雅典市中心30-40公里的远郊区，这样的话就可以拓展到雅典北部的山林和东部的大海——60分钟左右的车程，每周来市区1-2次，完全是可以接受的。

4、还需要说明的是，很多华人在希腊购房移民被国内移民中介公司忽悠，购买了雅典市中心区域的很老很老的翻新房，损失惨重。对于雅典市中心区域的那种很老的翻新房，我建议华人应该慎重购买。

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